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产权过户登记是买卖合同的生效要件?

来源:上海合同纠纷律师 时间:2018-2-8 21:48:43

【案情】
原告李某与被告江某签订了一份房屋买卖合同,约定:李某将自有的一套商品房以15万元的价格卖给江某,并就相关事宜办理了公证手续。次日,江某付清了房款,李某也将房屋实际交付给了江某。之后,因李某搬到外地居住没有联系,以致该房屋的产权变更登记手续未能按约办理。待江某找到李某,要求办理房屋产权过户手续时,却遭到李某的拒绝。不久,李某以房屋没有办理产权过户手续为由提起诉讼,请求确认房屋买卖合同无效,要求被告返还房屋。江某则提出反诉,要求原告履行协助办理产权过户手续的合同义务。
【分歧】
未办理房屋产权过户手续,双方所签房屋买卖合同是否有效?
对此存有以下两种意见:
第一种意见认为,办理所有权过户登记是房屋买卖合同生效的要件,未办理所有权过户登记的,买卖合同无效。
第二种意见认为,办理所有权过户登记手续不应是房屋买卖合同有效的要件。虽然当事人未办理所有权过户登记手续,不能认定房屋所有权发生转移,但不能因此而认定买卖合同无效。
【评析】
笔者同意第二种意见,理由如下:
一、《城市私有房屋管理条例》第7条明确规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时,购买的房屋须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然买卖合同是办理所有权登记的必要证件,而无效合同是不能作为产权登记证明的。
二、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第85条规定: 财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。 这说明财产所有权的转移与否,并不决定双方合同的效力。
三、最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条中更明确规定: 依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
因此,办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件,而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,协议内容为买卖私有房产,且不损害国家和社会公共利益,双方所签房屋买卖合同合法有效。江某作为买方享有登记请求权,而李某作为卖方则负有协助买方办理过户的义务。


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