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商品房预售合同能否转让

来源:上海合同纠纷律师 时间:2018-2-8 21:51:58

第一,在合约书中,应注明与发展商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是按工程期分期付款。如是分期付款,每期的缴款时间应注明。
  第二,发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交屋,而不应模棱两可的措辞来表达,因为这里涉及到逾期交屋的违约问题。
  第三,对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少、实际使用面积是多少。如果面积误差超过经约定范围,客户有权要求退房并追索利息损失。目前,如象上海等一些南方城市,甚至规定发展商售楼的实测面积大于客户购置面积时客户可不必追补面积款,而实测面积小于购置面积,发展商还要退款。
  第四,应提出天然气或煤气的准确通气时间。因为煤气公司有规定,必须等到楼房入住率达70%时才通气源。因此,虽然煤气管已通,但客户尚有可能用不上煤气,给生活带来诸多不便。所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明入住不能按时通气时发展商采取的应急办法。
  第五,应在合同中明确提出产权证发放的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应注明一个合适的日期,发展商不能无限期地拖发产权证。
  二、商品房预售合同能否转让
  首先,没有办理商品房预售登记的商品房预售合同转让比较简单。开发商、买受人、受让人协商一致后,解除买受人与开发商原先签订的预售合同,再由新的受让人与开发商另签一份商品房买卖合同即可,不须经过房屋主管部门的批准和履行预售商品房转让程序。
  如果预售合同已经在房屋主管部门进行了商品房预售合同登记,那么。商品房预售合同转让需要符合下列条件才可以办理:
  1、符合当地法律、法规的要求,允许预售转让的可以转让、不允许预售转让的不得转让。这个要求需要查阅当地房地产转让管理办法。例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》规定:预售的外销商品住宅,未取得房地产证之前,不得转让。
  2、商品房预售合同合法有效。最高人民法院民1996(2)号文件第28条规定:商品房预售合同无效的,商品房预售转让合同,一般也应认定为无效。
  3、预售房屋尚未实际交付。
  4、预购人履行了预购合同约定的义务。预购人没有履行预购合同的义务时,预购人无权转让该预售房屋。在商品房预售合同转让中,债务转让应当征得预售人的同意;如果预购人擅自转让,预售人享有合同解除权,并可以要求预购人承担缔约过失责任。同时,我国法律严禁买空卖空、倒卖合同的行为,不允许利用预售合同转让做变相期货交易。
  5、签订商品房预售转让合同。无需签订新的预售合同。
  购买预售的商品房本身就是没有竣工的商品房,所以在签订商品房预售合同的时候需要格外注意相关事项,否则容易掉入开发商的陷阱。另外有人想在购买预售的商品房之后又想转让该房屋,是否能办理,商品房预售合同转让要符合什么条件,这些问题可以咨询专业的房产律师,也好减少自己的困扰和避免纠纷发生。


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