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商品房买受人在什么情况下可以请求解除买卖合同

来源:上海合同纠纷律师 时间:2018-2-9 14:58:40

 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律干问题的解释》(以下简称《解释》)有关规定以及其他一些法律法规的规定,商品房买受人在以下情况下可以行使解除权,解除与房地产开发商之间的买卖合同:

      (1)房屋主体质量不合格时,买受人可以请求解除合同。《解释》第十二条规定,“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用后,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持在房屋预售和现房销售的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。

       (2)拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的,被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议。《解释》第七条规定,“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件:第一在内容必须,拆迁人与被拆迁入双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议;第二是该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。另外必须是拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人。

        (3)开发商将商品房出卖后,又将同一房屋进行抵押的,买受人可请求解除合同;

     《解释》第八条规定,“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋抵押给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”,在这种情况下买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。但是在这样的情形下,—个重要的约束条件是,必须是在导致合同目的不能实现时,才能适用。

       (4)开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的,头受人可以请求解除合同。《解释》第八条规定,“商品房买卖合同订之后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”,在此时买受人也可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任;约束条件是,必须是在导致合同目的不能实现时,才能适用。

       (5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后可以解除合同。《解释》第九条第二项规定,“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后就可以解除合同,而且可以要求赔偿损失。该条的规定没有进一步设定关于合同目的实现的条件限制,容易为消费者滥用。

       (6)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,再将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后可以解除合同。《解释》第九条第三项规定,“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,在将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后就可以解除合同。但是对于这—条不能滥用,需要以合同目的是否实现为限制。

       (7)因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求解除合同。《解释》第十三条第一款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予“支持”。所以,出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。   

       (8)套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人可以解除合同。《解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或拧建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人就可以解除合同。

       (9)出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房,买受人可以请求解除合同。《解释》第十五条规定,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。

       (10)由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同。《解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,顶售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过—年,买受人无法办理房屋所有权登记时,可以请求解除合同并要求赔偿损失。


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